Figueroa & Asociados

Algo que se debe ANALIZAR si va a HACER un CENTRO COMERCIAL:

 

• Un proyecto multidisciplinario (contar con arquitectos, ingenieros, financieros, mercadólogos, abogados y por supuesto, los hombres de negocios)

• Analice si su terreno sirve para un desarrollo comercial (olvide que se lo recomendó el constructor, el Contador, el de Bienes Raíces… ellos no son especialistas) y si va a hacer un Estudio de Mercado, es vital que el despacho conozca la cultura Fronteriza

• Analice la rentabilidad del proyecto… las tiendas ANCLAS son importantes… pero éstas pueden disminuir de manera considerable su rentabilidad… no en todos los casos son convenientes.

• Analice su política de giros comerciales

• Analice como entregará el local comercial a sus arrendatarios.

• Analice los servicios que se van a proporcionar a sus arrendatarios

• ¿Cuál va a ser su costo por m2 para renta?

• Y un factor de vida o muerte, deje los cajones de estacionamiento que sean necesarios para que su Centro Comercial o Plaza sea negocio para el arrendador y el arrendatario.

 

Algunas recomendaciones si va a RENTAR un LOCAL COMERCIAL:

 

• Analizar la DENSIDAD de la población local y vecina y su capacidad de consumo (nivel de ingreso).

• Considerar VIALIDADES Y ACCESOS: como el tráfico peatonal (tráfico arriba de 1500 personas por hora, de 750 personas por hora) tráfico vehicular (500 autos por hora, velocidad no mayor a 45 km/h, no sean camiones de carga, trailers y transporte colectivo).

• UBICACIÓN.

• VISIBILIDAD (que tenga buena exposición para el auto, para la ubicación del local que pueda verlo 50 segundos antes de pasar).

• SEÑALIZACIÓN.

• ALTURA del Local Comercial superior a 4 metros es buena.

• ESTACIONAMIENTO.

• PERMISOS.

• Que tengan SUBESTACIÓN ELÉCTRICA (Costo de la energía)

• RENTA.

• GENERADORES e INHIBIDORES de DEMANDA    

• CONTRATO.

• DESCONFIAR de los desarrolladores de Centros Comerciales que ofrecen locales en venta. Si lo hacen, hay que estar alerta porque gran parte del negocio de un Centro Comercial precisamente es la renta de espacios.

• Al elegir un Centro Comercial o Plaza es importante conocer al Desarrollador, su trayectoria y el éxito de sus proyectos.

 

Y por último:

 

“Las sociedades se miden por los edificios que crearon. Los egipcios construyeron las Pirámides, los griegos nos dejaron la Acrópolis, los romanos nos dieron el Coliseo, los tiempos modernos nos traen los Grandes Centros Comerciales”.

 

Hemos comentado lo importante del punto de venta, pero no debemos de olvidarnos de la calidad del desarrollador inmobiliario del Centro Comercial, y esto lo menciono recordando las palabras de Robert T. Kiyosaki: “En los bienes raíces, la gente dice frecuentemente que la clave del éxito es la ubicación, la ubicación. Yo pienso de manera diferente. En realidad, en el mundo de las inversiones — sin importar si se trata de bienes raíces, negocios o activos en papel — la clave es siempre la gente, la gente, la gente. He visto a la mejor propiedad con la mejor ubicación perder dinero porque estaba a cargo la gente equivocada.”

 

 

 

 

 

 

PARA HACER MÁS ATRACTIVAS Y RENTABLES LAS PLAZAS COMERCIALES, DESARROLLADORES, FONDOS DE INVERSIÓN Y TIENDAS EXPLORAN EL CONCEPTO DE TODO EN UN MISMO LUGAR

 

Las oportunidades deben aprovecharse y eso es justamente lo que están haciendo los desarrolladores de centros comerciales: edifican plazas con nuevos conceptos ambiciosos y rentables para sacarle partido al incremento en el nivel de ingresos de la población, al impulso del crédito al consumo y a la exigencia de los clientes de más servicios en un mismo sitio.

 

Entre las nuevas propuestas destacan los life style o estilos de vida, con tiendas, cines, bingos y spas.

 

El siguiente paso son los life style de usos mixtos, de los que existen varios proyectos. Estos centros agrupan oficinas, departamentos, gimnasio, cines, calles peatonales y hasta hoteles.

 

“Lo que se busca es recrear un ambiente urbano seguro, ofrecer a los clientes todo en el mismo lugar y hacer construcciones verticales con comercios en la planta baja y viviendas y oficinas en los pisos altos. Así se aprovechan mejor los terrenos”.

 

Acompañando a los centros comerciales en espacios abiertos está el desarrollo de calles con comercios y lugares de entretenimiento, amplios estacionamientos y accesos controlados.

 

“Este concepto es bien aceptado porque baja los costos de construcción y ofrece a los clientes la posibilidad de efectuar sus compras en los centros de las ciudades, como se hacía antes, pero con amplios estacionamientos y en un ambiente controlado”.

 

DEMUESTRAN SU PODER

 

Otra tendencia son los power centers, que “generalmente incluyen tres o cuatro grandes tiendas ancla (un supermercado, cines, bingos, o restaurantes), una subancla (un gimnasio o tienda de deportes y alrededor de 50 locales comerciales)”.

 

Las tiendas de autoservicio, como Wal-Mart y Soriana, impulsan este tipo de centros comerciales como parte de su estrategia de expansión.

 

Dentro de ésta categoría existen varios híbridos. Uno es una mezcla de retail y entertainment center, donde se agrupan bingos, gimnasios y cines. “Estos últimos se han convertido en un ancla importante, quizá del mismo nivel de las tiendas departamentales”.

 

Otras vertientes son los desarrollos con tienda de autoservicio, club de precios, tienda de moda y restaurantes de cadena, y los power center life style, que incorporan spas.

 

EL ANZUELO: PRECIOS BAJOS

 

El outlet es otro concepto, desarrollado generalmente en espacios amplios y abiertos, donde las tiendas de fábrica venden saldos o mercancía rebajada y prescinden de los distribuidores.

 

“Se ubican fuera del centro de la ciudad, porque los desarrolladores buscan terrenos baratos para fijar rentas accesibles y dar a las tiendas la oportunidad de ofrecer precios más bajos”.

 

La ventaja de las marcas es llegar a nuevos sectores de la población, elevar su volumen de ventas y llevar clientes a las tiendas que no tienen mercancía rebajada.

 

 

CLASIFICACIÓN DE LOS CENTROS COMERCIALES